Grundsteuer: Bescheide werden verschickt

Die Grundsteuer wurde reformiert, weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer noch bis zum Jahr 2024 aufgebaut hat, völlig veraltet war. Die Anpassung von Grundstückswerten war seit Jahrzehnten unterblieben. Das Bundesverfassungsgericht hatte deshalb im Jahr 2018 eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Dies ist geschehen. In Nordrhein-Westfalen gelten dafür weitestgehend die vom Bund beschlossenen Reformgesetze. Eine landesrechtliche Abweichung besteht aber für die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen.

Was heißt das konkret?

Die Finanzämter haben in den letzten Jahren die neuen Grundsteuerwerte ermittelt. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies war ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wurde, den Sie vom Finanzamt Witten bereits erhalten haben. Für Rückfragen oder Rechtsmittel ist insofern auch das Finanzamt zuständig.

Der Messbescheid des Finanzamtes ist verbindlich – auch für die Stadt Wetter (Ruhr), die davon nicht abweichen darf. Die Stadt hat im letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze angewendet, um die Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es in Wetter (Ruhr) ab 2025 drei, einen Hebesatz für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und zwei Hebesätze für die Grundsteuer B für Wohnen und Nichtwohnen. Das Land NRW hat im Sommer 2024 den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, zwischen einem einheitlichen Hebesatz für Grundsteuer B und differenzierten Hebesätzen für Wohnen und Nichtwohnen zu wählen. Der Rat der Stadt hat sich in seiner Sitzung am 12.12.2024 für differenzierte Hebesätze bei der Grundsteuer B entschieden. Alle Hebesätze wurden für die Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.

Zu der Kategorie Wohnen gehören gem. § 250 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Zu der Kategorie Nichtwohnen zählen nach § 250 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke sowie unbebaute Grundstücke (§ 247 Bewertungsgesetz). In welche Kategorie Ihr Grundstück fällt, ergibt sich aus dem Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts des Finanzamtes.

Bei den städtischen Grundsteuerbescheiden sind Nicht-Wohngrundstücke ausdrücklich gekennzeichnet. In der Tabelle auf Seite 1 des Bescheides erfolgt der Ausweis „Grundsteuer B-Nichtwohngrundstück“. Für Wohngrundstücke erfolgt kein gesonderter Ausweis. Hier lautet der Text nur „Grundsteuer B“.

Was heißt das für Ihre Grundsteuer?

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 galt). Ob sich der Wert Ihres Grundbesitzes nach neuem Recht (also ab 2025) gegenüber dem alten Recht erhöht oder verringert hat, richtet sich nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist.

Differenzierung der Grundsteuer

Die Stadt Wetter (Ruhr) hat auf die Wertfeststellung als solche keinen Einfluss. Mit den jeweiligen Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig multipliziert. Die Festlegung differenzierter Grundsteuer-B-Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke dient vorrangig der Reduzierung von Wohnnebenkosten aus sozialpolitischen Gründen.

Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?

Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab.

Hat sich bei der Neubewertung herausgestellt, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B. weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Was bedeutet Aufkommensneutralität?

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Stadt Wetter (Ruhr) nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie im Jahr vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert. Das Grundsteueraufkommen beträgt insgesamt in der Stadt Wetter (Ruhr) rd. 7,7 Mio. €.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung durch das Finanzamt ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht.

Was soll ich tun, wenn ich einen Fehler entdecke?

Sollten Sie einen Fehler entdecken, kommt es darauf an, wo der Fehler liegt. Sind z. B. Grundstücksgrößen nicht richtig übernommen worden, müssen Sie sich an das Finanzamt werden. Sollte der Fehler bei der Stadt liegen, wenden Sie sich bitte an die im Briefkopf angegebenen Personen bzw. an steuer@stadt-wetter.de. Hier kommen als Fehler z.B. in Frage, dass eine falsche Kategorie Wohnen/Nichtwohnen/Grundsteuer A gewählt worden ist oder der Messbetrag falsch übernommen wurde.